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楼面价是什么意思(楼面价格不是房价)

作者/整理:摩登4注册 来源:互联网 2019-12-09

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楼面价是什么意思(楼面价格不是房价)楼面价格,不是房价,那是什么价格?

在2017年最上镜的的一部电影,战狼2开头的片段,谁还记得吗,拆迁利益面前,人的生命是可以随意践踏的,人的一条命才用几个钱,就可以收买,在巨大利益面前,一点不算什么?

这再一次说明,土地价格占据着开发商,巨大的利润空间,耽误一天,多赔付一点钱都很难;

一般情况下,土地的价格,占据楼房开发成本的40%左右,竞争激烈的时候,会占到开发成本的60%或许更多,这也是市场上最直接的一种说法,在房地产暴利的时代,土地价格也许只占到销售价格30%左右,或许更低的标准,建筑成本和销售价格,也有很大的区别,怎么说呢?

第一:什么是楼面价格,这个怎么计算呢?

这是一个专业用词,说白了就是在规定的容积率,最大的建筑面积下,得出的土地直接成本,就是所谓的楼面价格,用一个公式计算楼面价格就是,土地总价格除以总建筑面积,得出的价格就是楼面价格,说白了就是土地成本,公摊到每平米里面,土地的直接价格成本,就这么多;

容积率,就是总建筑面积除以土地的面积,得出的数据,就是容利率,这个在土地挂牌就有了,不能改变的数据,在此基础上设计建筑,超出这个容积率标准,就算违规,要出大事情的;

楼面价格和土地容积率有着很大的关系,通过容积率可以算出,最大的建筑面积是多少,那么有了最大的建筑面积是多少,就可以轻而易举的算出了楼面价格是多少,否则就乱套了,对吧?

第二:楼面价格和销售价格,有什么关系和区别呢?

楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据,算不上销售价格的任何参考,销售价格的参考,更多的是随行就市,有的人给出了一个大概的算法,楼面价格乘以1.8也好,是2.5倍也好,都是大概的估算,也会随着时间的推移变得没有规律,为什么这么说呢?

国内的开发商,一般都是拿到地就会盖房子,李嘉诚却不是,拿到土地以后,国内可以限制两内开发,人家就在2年的时候申请开发,土地溢价就不多说了,楼面价格也对销售价格的影响变得没有了意义,他的楼面价格测算是房价最低保底,最少也都是在3倍以上的标准,利润最大化;

用楼面价格推算销售价格,除非政府限价,否则很难有准确的价格推算,政府限价那就违背了土地出售原则,原本就是天价土地,在限制价格,那就没有了开发商的利润空间,这是谁干?

销售价格,要对比周边楼盘,同时要参考开发商的品牌溢价,还有品质溢价,一般大品牌价格会高一些,可能是建安品控成本会更高一些,价格也会更高一些,一般情况下,这样的测算本身就具备规律性,又和容积率,成本,利润挂钩的,而土地的价格各地区别巨大;

阿永哥点评:

一是小城市土地价格低,建安成本占据比例高,销售价格是楼面价3到5倍也属于正常,大城市土地价格高,建安成本占据比例低,销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润,这取决于单平米价格的利润空间,也取决于周边参考价格,楼面价本身不属于参考范围,具体地区,具体分别,需要周边参考价格来综合分析,才会得出最低售价范围是多少;

二是计算最低销售价格,也需要在楼面价格的基础上,知道容积率,如果容积率是0.5的话,一看就是别墅区,那价格就有很大的出入了,销售价格一般和容积率成反比,容积率越低,价格越高,容积率越高,说明居住密度越高,价格反而会越低,这样说是不是很理解呢?